Stelplicht geleden schade door meetfout makelaar

Rechtspraak, ECLI:NL:HR2021:1842

Kern: Stelplicht geleden schade door meetfout makelaar. Het gaat in opgemelde zaak om de vraag of de koper van een woning schade heeft geleden door de makelaar van de verkoper de woonoppervlakte verkeerd heeft opgemeten. 


Meetfout Makelaar

Uit vaste rechtspraak volgt dat een NVM-makelaar onzorgvuldig handelt wanneer hij de verplichte meetinstructie niet naleeft. In 2019 oordeelde de Hoge Raad dat als uitgangspunt voor het bepalen van de omvang van de schade dient te worden van de hypothetische situatie dat de kopers de woning niet hadden gekocht bij vermelding van het juiste aantal m2. 

ECLI:NL:HR2021:1842

Het gaat in opgemelde zaak om de vraag of de koper van een woning schade heeft geleden door de makelaar van de verkoper de woonoppervlakte verkeerd heeft opgemeten. 

Wat was het geval? Op Funda was in de verkoopbrochure abusievelijk vermeld dat de woning 125m2 was, terwijl dat feitelijk slechts 117,3 m2 was. In deze zaak staat vast dat de makelaar niet heeft gehandeld conform meetinstructie van het NVM. Hierdoor was 117,3 m2 onterecht niet de uitkomst.

Steplicht geleden schade door meetfout makelaar

Schadevergoeding

De koper vordert in deze procedure schadevergoeding ad. € 25.000,-. Daarbij wordt gesteld dat koper de woning niet zou hebben gekocht bij juiste meting van de woning. Er zou dan uitgeweken zijn naar een alternatieve woning. Daarbij begroot zij haar schade aan de hand van het verschil tussen de onjuiste meting van de betrokken makelaar en de voorgeschreven NVM-meting.

Koper heeft haar schade, ook na afwijzing van haar berekeningswijze door de lagere rechter, berekend door de aankoopprijs te verminderen met € 312.500:125m2 x 125m2-114m2, gemaximeerd tot € 25.000,-

Hof; Onrechtmatig gehandeld

Volgens het hof kan worden uitgegaan van de veronderstelling dat de makelaar tegenover de koper onrechtmatig heeft gehandeld door in de verkoopbrochure en op funda in strijd met de NVM-meetinstructie een te omvangrijke woonoppervlakte op te nemen. Dit zou de makelaar dan verplichten tot vergoeding van de schade die de koper daardoor heeft geleden. 

Hof; Berekening schade

De door koper gehanteerde berekeningsmethode past volgens het hof niet in het geval van makelaarsaansprakelijkheid wegens het niet opvolgen van de NVM-meetinstructie en nog eens te minder omdat de koper zich op het standpunt stelt dat zij het appartement bij een juiste opgave helemaal niet zou hebben gekocht. Met die hypothetische situatie moet de feitelijke situatie van de koper worden vergeleken bij het bepalen van de omvang van de door haar geleden schade. (rov. 4.2)

De omvang van de te vergoeden schade moet volgens het hof worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin de koper in feite verkeert met de situatie waarin zij zou hebben verkeerd als de makelaar zich wel aan de NVM-meetinstructie zou hebben gehouden en in de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 117,3 m2 zou hebben vermeld. In deze hypothetische situatie zou het appartement evenmin een woonoppervlakte van 125 m2 hebben gehad. De schade kan volgens het hof dan ook niet worden bepaald op waardevermindering als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 117,3 m2 in plaats van de door de makelaar genoemde 125 m2. (rov. 4.1).

En, hoewel daartoe alle aanleiding bestond, heeft koper volgens het hof nagelaten om, voor het geval het hof haar opvatting onjuist zou vinden, aan te duiden wat haar schade dan zou zijn, en om zelfs maar een minimum van factoren te stellen waaruit een schadebedrag dan wel de mogelijkheid van schade zou voortvloeien. 

Hof; Niet aan stelplicht voldaan

Ter comparitie is door koper aangevoerd dat zij anders een door haar genoemde andere woning met een woonoppervlakte van 125 m2 zou hebben gekocht. Het hof betwijfelt of de koper naar die woning zou zijn uitgeweken, omdat haar toenmalige relatie die aankoop onoverkomelijk vond omdat haar ex-echtgenoot daar vlakbij in de voormalige echtelijke woning woonde.

Maar ook als de koper die woning wel zou hebben gekocht, heeft zij volgens het hof in hoger beroep niet opgegeven voor welke koopprijs zij deze zou hebben gekocht (hoewel met betrekking tot deze woning volgens haar al een koopprijs was overeengekomen), en evenmin welke waarde deze woning had toen zij haar eigen appartementsrecht in 2018 heeft overgedragen.

De koper heeft volgens het hof zelfs niet gesteld dat zij bij aankoop van deze woning in financiële zin beter af zou zijn geweest dan nu het geval is. Zo heeft zij nagelaten haar alternatieve scenario met voldoende feiten en/of omstandigheden te onderbouwen, en heeft zij niet voldaan aan haar stelplicht met betrekking tot de door haar geleden schade. Een schadebegroting is daardoor volgens het hof niet mogelijk.

De koper heeft tot slot volgens het hof ook niet in staat gesteld om de schadeomvang te schatten. Daarvoor ontbreken allerlei denkbare sleutels, aanwijzingen of aanknopingspunten. Of, en zo ja in welke omvang, de koper schade heeft geleden, valt volgens het hof niet te bepalen of ook maar enigermate betrouwbaar te schatten. Daarom volgt het hof de zienswijze van eiseres niet.

Hoge Raad; te strenge stelplicht 

Ter comparitie is namens eiseres (koper) aangevoerd dat zij anders een door haar genoemde andere woning met een woonoppervlakte van 125 m2 zou hebben gekocht. Het hof betwijfelt of de koper naar die woning zou zijn uitgeweken, omdat haar toenmalige relatie die aankoop onoverkomelijk vond omdat haar ex-echtgenoot daar vlakbij in de voormalige echtelijke woning woonde.

Maar ook als de koper die woning wel zou hebben gekocht, heeft zij volgens het hof in hoger beroep niet opgegeven voor welke koopprijs zij deze zou hebben gekocht (hoewel met betrekking tot deze woning volgens haar al een koopprijs was overeengekomen), en evenmin welke waarde deze woning had toen zij haar eigen appartementsrecht in 2018 heeft overgedragen.

De koper heeft zelfs niet gesteld dat zij bij aankoop van deze woning in financiële zin beter af zou zijn geweest dan nu het geval is. Zo heeft zij nagelaten haar alternatieve scenario met voldoende feiten en/of omstandigheden te onderbouwen, en heeft zij niet voldaan aan haar stelplicht met betrekking tot de door haar geleden schade. Een schadebegroting is daardoor volgens het hof niet mogelijk.

De koper heeft tot slot volgens het hof ook niet in staat gesteld om de schadeomvang te schatten. Daarvoor ontbreken allerlei denkbare sleutels, aanwijzingen of aanknopingspunten. Of, en zo ja in welke omvang, de koper schade heeft geleden, valt volgens het hof niet te bepalen of ook maar enigermate betrouwbaar te schatten. Daarom volgt het hof de zienswijze van eiseres niet.