Regimes Bedrijfsruimte

In ons land wordt onderscheid gemaakt tussen 290-bedrijfsruimte en 230a-bedrijfsruimte. Deze regimes hebben hun eigen bijzonderheden en eigen regeling van huurdersbescherming.

290-bedrijfsruimte

De regels inzake de verhuur van 290-bedrijfsruimte (middenstandsbedrijfsruimte) zijn neergelegd in art. 7:290-310 BW. Hier gaat het bijvoorbeeld om winkels, cafe’s, restaurants, hotels en afhaal- of besteldiensten.

De uitoefening van deze bedrijven dient plaats te vinden in een voor het publiek toegankelijke ruimte voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Doorslaggevend is of er een verkooppunt voor het publiek aanwezig is.

Het betreft hier een strak wettelijk regime (dwingend rechtelijk) waarvoor nauwelijks afgeweken kan worden. De verhuurder die ten nadele van de huurder van dit systeem wil afwijken heeft daarvoor zeer goede argumenten alsook toestemming van de rechter nodig. Er gelden speciale regels voor:

• Huurtermijn (duur overeenkomst);
• Opzegging van overeenkomst; • Proefperiode (overeenkomst met korte duur);
• Huurprijs

7:290 BW Bedrijfsruimte (middenstand, voor publiek toegankelijk, met verkooppunt)

Huurtermijn

Als u een voor publiek toegankelijke bedrijfsruimte huurt, dan kent de huurovereenkomst een standaard duur van vijf jaar. Na afloop van de eerste termijn wordt het contract automatisch verlengd met vijf jaar. Tussentijds opzeggen is niet mogelijk. Na tien jaar loopt het contract voor onbepaalde tijd door.

Opzegging

Het huurcontract eindigt na het verstrijken van de eerste of tweede termijn niet. De huur moet worden opgezegd. Zowel de verhuurder als de huurder moeten een opzegtermijn van een (1) respecteren, dat wil zeggen dat minimaal 1 jaar voor het verstrijken van de vijf- of tienjaarstermijn moet worden opgezegd.

Opzeggen moet per aangetekende brief gebeuren of door middel van een deurwaardersexploot. Indien de verhuurder opzegt moet er tevens vermeld wat de reden van opzegging is. Gedoeld wordt op de wettelijke opzeggingsgrond.

Als de verhuurder opzegt en huurders is het daar niet mee eens, dan moet de verhuurder naar de rechter stappen om groen licht te krijgen voor opzegging. De rechter bepaalt in dat geval of de huurovereenkomst eindigt en zo ja, per welke datum het gehuurde moet zijn ontruimd.

Kan een verhuurder het contract al opzeggen na afloop van de eerste termijn van vijf jaar? Ja dat kan, maar slechts in uitzonderlijke gevallen. Dit kan alleen als:

• huurder zich schuldig heeft gemaakt aan een slechte bedrijfsvoering, of
• verhuurder (of zijn directe familie) de bedrijfsruimte dringend zelf nodig heeft voor eigen gebruik.

Als de verhuurder de huur op wil zeggen na 10 jaar, dan heeft de verhuurder meer kans om de huur op te zeggen. Daarvoor is een gerechtelijke procedure vereist waarin een rechter inzoomt op de belangen van betrokken partijen. Indien de belangen van verhuurder groter zijn dan die van de huurder, zal een opzegging geformaliseerd kunnen worden.

Regimes Bedrijfsruimte

230a Bedrijfsruimte

De 230a-bedrijfsruimte wordt ook wel overige bedrijfsruimte genoemd. ‘Overige’ omdat het niet onder de omschrijving van 290-bedrijfsruimte valt. Denk hier aan fabrieken, kantoren, magazijnen of loodsen. Ook sportscholen en congrescentra vallen hieronder. 

Deze ruimtes zijn niet voor het publiek toegankelijk en missen een verkooppunt.

Dit regime wordt gekenmerkt door een grote mate van contractuele vrijheid tussen verhuurder en huurder. Partijen kunnen zelf de duur van de huurovereenkomst bepalen alsook de wijze waarop de huurovereenkomst eindigt.  Indien er niets is geregeld, wordt teruggegrepen op het wettelijke regime.

Contractuele Huurtermijn

In het geval er sprake is van overige bedrijfsruimte ex 230a BW kunnen partijen iedere gewenste huurperiode overeenkomen. Dat kan vier weken zijn, zes maanden, acht jaar of onbepaalde tijd. Dat wetgever laat dit aan de contractpartijen over.

Eenvoudige opzegging

Is de huurovereenkomst aangegaan voor een bepaalde tijd (bijv. acht jaar), dan eindigt de huurovereenkomst na verloop van deze periode, zonder dat opzegging nodig is. Is de huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd (zonder einddatum), dan eindigt de overeenkomst middels opzegging.

Bij overige bedrijfsruimte kan de verhuurder tegen het einde van de looptijd (en met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn) de huur eenvoudig opzeggen. Hij hoeft daarvoor namelijk geen reden te hebben of te noemen.

Huurprijsbescherming

Bij een 290-bedrijfsruimte zal een verhuurder moeten aantonen dat de huur te laag is indien hij de prijs wil verhogen. Bovendien dient de verhuurder aan te tonen dat de huidige huurprijs niet in aansluit bij het geldenden huurprijspeil ter plaatse. Bovendien dien een verhuurder, bij bezwaren tegen de huurverhoging van de huurder, een gerechtelijke procedure te starten om huurprijsverhoging juridisch af te dwingen. Toetsing door de rechter vindt derhalve plaats.

Bij overige bedrijfsruimte kan een verhoging van de huurprijs makkelijker eenzijdig door de verhuurder geforceerd worden. Weigert de huurder in te stemmen? Dan kan de verhuurder – als pressiemiddel – de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de resterende looptijd van de huurovereenkomst. Veel huurders zullen dan onder protest alsnog instemmen met de huurprijsverhoging.

Ontruimingsbescherming

Stemt de huurder van een 230a BW-bedrijfsruimte niet in met de huurprijsverhoging, dan kan deze een beroep doen op ontruimingsbescherming indien hij geconfronteerd wordt met een aanzegging tot ontruiming van de verhuurder.

De huurder dient daartoe dan wel (binnen twee maanden na de aanzegging) een gerechtelijke procedure te starten. Als de huurder het verzoekschrift tijdig heeft ingediend, hoeft hij de bedrijfsruimte niet te ontruimen totdat de rechter een beslissing heeft genomen.

Huurders maken regelmatig aanspraak op ontruimingsbescherming, omdat zij in veel gevallen nog geen vervangende bedrijfsruimte hebben gevonden. 

De rechter zal een belangenafweging maken. Zie als voorbeeld van een dergelijke belangenafweging ECLI:NL:RBALM:2009:BI5196.

Als de rechter oordeelt dat de belangen van de huurder door een ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting het gebruik van de bedrijfsruimte, dan verlengt de rechter de ontruimingstermijn. Voorbeeld daartoe is de rechtszaak van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 23 oktober 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:8152.

In het geval de rechter van mening is dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder, dan wijst hij het verzoek om ontruimingsbescherming van de huurder af en stelt hij de datum van ontruiming vast. Tegen deze beslissing staat geen hoger beroep open. 

De rechter kan het verzoek tot ontruimingsbescherming van de huurder alleen toewijzen indien:

  • het verzoek tijdig door de huurder is ingediend (formeel vereiste zie bv. Rechtbank Midden Nederland, 22 januari 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:420)
  • de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.
  • er geen sprake is van onbehoorlijk gebruik of ernstige overlast door de huurder of wanbetaling.
  • verhuurder heeft opgezegd en niet huurder heeft opgezegd of ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder.