Opzegging Bedrijfsruimte

Opzegging Bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruikECLI:NL:HR:2022:494

Beschrijving: Deze zaak gaat over een verhuurder die zijn Amsterdamse pand uit de verhuur wil halen om er zelf een hotel te beginnen. Achterliggend motief: het genereren van meer geld/rendement. De huidige huurder runt eveneens een hotel en wil geenszins vertrekken uit het gehuurde pand. Wie krijgt gelijk?


Uitgangspunten en feiten

Sinds 2002 is de verhuurder eigenaar van een pand te Amsterdam. Vanaf maart 2006 verhuurt hij het pand aan een vennootschap.  Blijkens de schriftelijke huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) is de huur aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande op 1 maart 2006, met voortzetting van de huurovereenkomst voor steeds weer vijf jaar.

In februari 2014 heeft de verhuurder de huur opgezegd tegen 28 februari 2016 (op welke datum de huurovereenkomst tien jaar heeft geduurd) wegens onder meer dringend eigen gebruik.

Opzegging bedrijfsruimte wegens Dringend Eigen Gebruik

In dit geding vordert de verhuurder, voor zover in cassatie van belang, beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik in de zin van art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW en ontruiming. Hij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat hij een aanmerkelijk beter rendement uit het gehuurde kan behalen dan hij door de verhuur behaalt, door daarin zelf weer een hotel te gaan exploiteren.

Lagere Rechters

De Kantonrechter wijst de vordering af en het hof bekrachtigd in hoger beroep het vonnis van de kantonrechter:

” Hoewel de winstpotentie van het hotel dus aanzienlijk is en zelfexploitatie voor de verhuurder tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden, kan onder de gegeven omstandigheden toch niet worden gezegd dat de verhuurder het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft. Daartoe is, naast het feit dat de verhuurder met de verhuur van het pand tegen de herziene huur reeds een behoorlijk rendement behaalt, in het bijzonder het volgende redengevend. (…)

Opzegging bedrijfsruimte wegens dringend eigen gebruik

Het Hof vervolgt: ”

” Het is weliswaar vaste rechtspraak dat de omstandigheid dat een verhuurder de dringende noodzaak tot het eigen gebruik zelf in het leven heeft geroepen, op zichzelf niet aan de toewijzing van de beëindigingsvordering in de weg hoeft te staan, maar dat betekent niet dat die omstandigheid bij de beoordeling van de dringendheid geen rol zou mogen spelen.

Deze betrekkelijk recente eigen keuze van de verhuurder doet af aan de dringendheid van zijn wens zelf een hotel uit te baten. Hij heeft als belegger de beschikking over een (bescheiden) vastgoedportefeuille en de vraag dringt zich op waarom juist het gehuurde aan die wens dienstbaar moet worden gemaakt en waarom juist op dit moment. De reden daarvoor kan thans niet meer worden gevonden in de geringe hoogte van de huurprijs na herziening. Meer rendement is voor een eigenaar in beginsel altijd nastrevenswaardig, maar de wens om dat te bereiken door alleen voor dit pand nu weer terug over te schakelen van de positie van belegger/verhuurder naar de positie van uitbater is onvoldoende dringend.”

Beoordeling van het middel

Uiteindelijk buigt de Hoge Raad zich over de kwestie. De vraag of een verhuurder van bedrijfsruimte het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik als bedoeld in art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW dient volgens de Hoge Raad te worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. 

Met dringend nodig hebben voor eigen gebruik is volgens ons hoogste rechtscollege bedoeld dat het pand van wezenlijk belang moet zijn voor de verhuurder. 

Algemene bedrijfseconomische redenen kunnen, zo vervolgt de Hoge raad, voldoende zijn om een dringende noodzaak van eigen gebruik aannemelijk te achten. Niet is vereist dat de verhuurder in zijn maatschappelijk voortbestaan wordt bedreigd en dat hij het verhuurde nodig heeft om aan deze bedreiging het hoofd te kunnen bieden.

Het bestaan van andere mogelijkheden voor de verhuurder om in zijn behoeften te voorzien, staat alleen dan aan een beroep op het dringend eigen gebruik van het verhuurde in de weg indien het benutten van die andere mogelijkheden voldoende in de rede ligt om van de verhuurder te vergen dat hij dat doet. De verhuurder behoeft naar het oordeel van de Hoge Raad niet te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het verhuurde; het ligt in beginsel op de weg van de huurder om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt. Hier corrigeert de Hoge Raad het hof:

Met zijn oordeel dat zich in dat verband de vraag opdringt waarom juist het gehuurde dienstbaar moet worden gemaakt aan de wens van [de verhuurder] om zelf een hotel uit te baten, heeft het hof miskend dat het niet aan de verhuurder is om te stellen en aannemelijk te maken dat hem geen andere mogelijkheid ten dienste staat dan het in eigen gebruik nemen van het gehuurde, maar aan Centre Hotel (huurder) om te stellen en aannemelijk te maken dat de verhuurder andere mogelijkheden ten dienste staan en dat het benutten daarvan voldoende in de rede ligt.

Voorts heeft het hof volgens ons hoogste rechtscollege ontoereikend gemotiveerd waarom het voorgenomen eigen gebruik door de verhuurder ten tijde van het bestreden arrest niet dringend, in de zin van wezenlijk, is, nu eerder heeft vastgesteld dat zelfexploitatie voor de verhuurder tot een behoorlijke rendementsverbetering kan leiden. Ook het oordeel van het hof dat sprake is van een betrekkelijk recente eigen keuze van de verhuurder om het hotelbedrijf te verkopen en daarmee van extra winst door zelfexploitatie af te zien, is zonder nadere motivering in de ogen van de Hoge Raad onbegrijpelijk.

Beslissing

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 15 september 2020 en verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing.