Gecombineerd gebruik: woon- en bedrijfsruimte

Rechtspraak, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR3070, Gecombineerd gebruik: woon- en bedrijfsruimte, een gehuurd object wordt door leden van een coöperatieve vereniging gebruikt als woonruimte, 290- en 230a-bedrijfsruimte; vraag luidt welk(e) huurregime(s) van toepassing is/zijn?


Feiten

In deze zaak is er feitelijk sprake van gecombineerd gebruik van een gehuurd object als woon- en bedrijfsruimte. Hoe zit dit?

Utopia huurt sedert 1 januari 1985 van de Gemeente, inmiddels voor onbepaalde tijd, het voormalige D.W.L.-gebouwencomplex, gelegen aan de Watertorenweg 160-180 te Rotterdam. Het verhuurde omvat een aantal gebouwen, nader aangeduid als het laboratoriumgebouw, het proefsnelfiltergebouw, de watertoren (met uitzondering van de lekzolder en het waterreservoir) en een vijftal hallen.

Het gehuurde was en is ingevolge artikel 3 van de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als werk- en woonruimte ten behoeve van leden van Utopia.

In de verschillende gebouwen is (sedertdien) zowel woonruimte als ook bedrijfsruimte – zowel 290- als 230a-bedrijfsruimte – gerealiseerd. In hal 0 is een voor het publiek toegankelijk cafébedrijf “Tom Tom” gevestigd. In het watertorengebouw is op de begane grond een voor het publiek toegankelijk restaurant gevestigd.  Van het gehuurde is feitelijk 57,2% in gebruik als woonruimte, 29,2% als 230a-bedrijfsruimte en 5% als 290-bedrijfsruimte.

Gecombineerd gebruik woon- en bedrijfsruimte

De Gemeente heeft op 17 augustus 2007 bij de griffie van de kantonrechter ingekomen verzoekschrift verzocht om op grond van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige te benoemen, aangezien zij van oordeel was dat de huur voor (onder meer) de hierboven bedoelde als 290-bedrijfsruimtes in gebruik zijnde gedeeltes van het gehuurde niet meer aansloot bij het geldende huurniveau ter plaatse en veel te laag was.

Gecombineerd gebruik:  woon- en bedrijfsruimte

Bedrijfshuuradviescommissie

De kantonrechter heeft in de bestreden eindbeschikking geoordeeld dat het verzoek op de voet van voormeld wetsartikel toewijsbaar is en heeft de Bedrijfshuuradviescommissie, verbonden aan de Kamer van Koophandel te Rotterdam, benoemd tot deskundige.

Juridisch kader

Het gaat in deze zaak om één huurovereenkomst waarbij het uit dien hoofde door Utopia gehuurde meerdere (onderdelen van) gebouwen omvat waarvan de ruimtes feitelijk worden gebruikt als woonruimte, 230a- en 290-bedrijfsruimte.

Nu elk van de bedoelde huurvormen onder een bijzondere door de wet geregelde overeenkomst valt, is het bepaalde in art. 6:215 BW op de huurovereenkomst tussen de Gemeente en Utopia van toepassing. Echter, cumulatie van de verschillende toepasselijke, veelal dwingendrechtelijke, bepalingen van de afzonderlijke huurregimes is niet goed mogelijk, zodat voormeld artikel in casu geen uitkomst biedt.

Beoordeeld moet derhalve worden of, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes – meer in het bijzonder die waarin het restaurant c.q. café thans zijn gevestigd – mogelijk is. Het hof is van oordeel dat dit hier niet het geval is.

Gerechtshof

Het hof overweegt dat in de considerans/bepalingen van de huurovereenkomst geen onderscheid is gemaakt tussen de verschillende onderdelen van de in gebruik cq. in huur gegeven gebouwen. Het betreffende complex werd daarbij door partijen steeds als één geheel beschouwd.

Ook bij de bepaling van de huurprijs wordt in de huurovereenkomst volgens het hof geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende onderdelen van het gehuurde: er wordt één huurprijs voorzien.

Met betrekking tot de vaststelling van dat bedrag is aangegeven dat daarbij rekening zal worden gehouden met een “bandbreedte” voor de “woonlasten per lid van Utopia”, waarbij onder “woonlasten” wordt verstaan “huur voor werk- en woonruimte, gebruikerslasten, binnenonderhoud, energieverbruik voor verlichting, ruimteverwarming, huishoudelijk gebruik en warm water”, derhalve een bedrag dat niet wordt gesplitst tussen een woon- en een werkdeel. Voorts is daarbij bepaald dat voor de huurberekening wordt uitgegaan van 15 leden, derhalve ongeacht de feitelijke situatie

De Gemeente heeft, zo overweegt het hof, niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat het gebruik dat Utopia (via haar leden) van het gehuurde maakt als zodanig uit hoofde van de huurovereenkomst niet is toegestaan, zodat het hof er van uit gaat dat dit gebruik binnen de in de huurovereenkomst aangegeven grenzen valt.

Onweersproken is dat binnen het complex als geheel sommige bedrijfsruimtes onderling verbonden zijn en (ook) via elkaar bereikbaar zijn, en ook dat in enkele gevallen de sanitaire voorzieningen onderling worden gedeeld.  Voorts staat vast dat er voor het complex één energie-aansluiting en één wateraansluiting is, alsmede dat de verwarming plaatsvindt met één gemeenschappelijke ketel.

Gecombineerd gebruik:  woon- en bedrijfsruimte

Tot de statutaire doelstelling van Utopia behoort blijkens haar statuten – zowel destijds als na de wijziging daarvan in 2006 – het verlenen van faciliteiten voor het ontwikkelen van activiteiten op het raakvlak van techniek en kunst en wil zij dat doel onder meer bereiken door het beheren van het onderhavige complex waarin haar leden kunnen wonen en werken.

Splitsing

Alles bij elkaar genomen is er naar het oordeel van het hof sprake van een situatie waarin splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin dat op elk daarvan een ander huurregiem van toepassing is, te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen gelet op de inrichting en hetgeen partijen – mede gelet op het zgn. Haviltexcriterium – destijds voor ogen stond, namelijk het in gebruik geven van het complex als geheel ten behoeve van de doelstelling van Utopia voor haar leden.

Immers, een dergelijke splitsing zou onder meer tot gevolg (kunnen) hebben dat sommige onderdelen wel en andere niet door de Gemeente zouden kunnen worden opgezegd en ontruimd, hetgeen de mogelijkheden voor Utopia om het gehuurde te gebruiken in vorenbedoelde zin naar het oordeel van het hof te zeer zou inperken en dat zou de (continuïteit van de) positie van Utopia jegens de Gemeente ook te zeer afhankelijk maken van het feitelijk gebruik dat de afzonderlijke leden van tijd tot tijd van het complex maken, terwijl een vereniging als de onderhavige per definitie een wisselend ledenbestand kan vertonen.

Het bovenstaande wordt niet anders – en leidt ook niet tot het oordeel dat het als één geheel blijven beschouwen (lees: niet splitsen) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is – wanneer mede in aanmerking wordt genomen de aard van de bedrijfsactiviteiten (café c.q. restaurant) enerzijds en het feit dat de exploitanten van het café resp. (één van de) vennoten van de v.o.f. die het restaurant exploiteren niet ook op het complex wonen anderzijds.

Weliswaar is het verband tussen de doelstelling van Utopia ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst en de aard van deze bedrijfsactiviteiten op zijn zachtst gezegd wat dun geworden. Echter, de statuten zoals deze inmiddels luiden maken een wat ruimer gebruik mogelijk dan alleen op het raakvlak van techniek en kunst, mits met instemming van de algemene vergadering van Utopia.

Verder voorzien de statuten inmiddels in werk-leden, woonleden en woon-werkleden, waarbij de eerste twee ieder één stem hebben en de laatste twee. Het gaat echter nog steeds om leden van Utopia en – heel belangrijk – het café en het restaurant gebruiken tezamen onweersproken niet meer dan 5% van de beschikbare ruimte in het complex. Tot slot acht het hof het relevant dat de gemeente niet heeft gesteld dat het feitelijk gebruik door Utopia van het gehuurde in het licht van de huurovereenkomst verboden is.

Check ook eens: regimes bedrijfsruimte