Contractuele Boete Huurrecht

Dit artikel bespreekt de contractuele boete binnen het huurrecht. Waarom bestaat een dergelijk beding eigenlijk en in welke gevallen wordt een contractuele boete gevorderd? En, hoe verhoudt zich een boetebeding tot buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente ex artikel 6:119 BW? Uitleg werking artikel 6:92 lid 2 BW.


ROZ-modellen

Binnen het huurrecht is veelal sprake van dwingendrechtelijke bepalingen, waar de verhuurder niet ten nadele van de huurder mag afwijken. Hoewel dit met name geldt voor woonruimtes en 290-bedrijfsruimtes kent ieder huurregime haar specifieke wettelijke rechten en verplichtingen. Het huurrecht is een complex juridisch domein.

De ROZ (vereniging Raad voor Onroerende Zaken) heeft daarom model-huurcontracten voor woonruimte, winkelruimte, en kantoorruimte ontwikkeld. Het gebruik van deze modellen stelt zowel verhuurder als huurder van vastgoed in staat bij aanvang van hun huurrelatie transparantie en duidelijkheid te verkrijgen over hun rechten en verplichtingen. Voor veel huurovereenkomsten geldt bijgevolg dat een ROZ-model daaraan ten grondslag ligt. In het ROZ-model wordt standaard verwezen naar de Algemene Bepalingen die van overeenkomstige toepassing worden verklaard.

Boetebeding

In de Algemene Bepalingen, voor zover het bedrijfsruimte betreft, staat standaard een boetebeding (contractuele boete). Dit boetebeding luidt als volgt:

“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,= per maand.”

Met een boetebeding wordt getracht de huurder te prikkelen om zijn betalingsverplichtingen na te komen. Gebeurt dat niet, dan loopt huurder het risico dat de verhuurder de vordering verhoogt met de contractuele boete. De vordering kan daardoor behoorlijk oplopen, soms zelfs – zo lijkt het – onredelijk hoog.

De wettelijke rente is neergelegd in art. 6:119 BW. Het betreft hier een moratoire rente: een vergoeding van de schade die een schuldeiser lijdt door de vertraging in de nakoming door zijn schuldenaar, ook wel vertragingsrente genoemd. Op het eerste gezicht lijken wettelijke rente en contractuele boete min of meer hetzelfde motief te hebben: prikkelen van snelle betaling en schadevergoeding bij te late betaling.

De vraag doet zich dan ook geregeld voor in hoeverre een boetebeding kan gelden bij huurachterstand, zeker indien naast contractuele boete kosten zoals buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente gevorderd worden.

Contractuele Boete en Huurrecht

Matigingsbevoegdheid Rechter

Een rechter is bevoegd om de contractuele boete – op verzoek van de huurder – te matigen. Hier dient enige terughoudendheid op zijn plaats te zijn:  een rechter kan pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Er is dan sprake van een onbillijke situatie voor huurder. Daarbij let de rechter op:

  1. de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete
  2. de aard van de overeenkomst, de inhoud en alsook strekking van het boetebeding
  3. de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen.

Deze drie factoren vloeien voort uit HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638

Rechtspraak Cumulatie

Het Gerechtshof Den Haag oordeelde d.d. 31.03.2020 dat cumulatie van contractuele boete en wettelijke rente niet is toegestaan. Het hof overweegt hieromtrent:

Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Dit is slechts anders als partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke schadevergoeding als de boete verschuldigd zijn. Wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW is, evenals wettelijke rente op grond van artikel 6:119 BW, schadevergoeding op grond van de wet. Zij dient als vergoeding van schade ten gevolge van vertraging in de betaling van een geldsom. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat partijen zijn overeengekomen dat zowel de wettelijke handelsrente als de boete kan worden gevorderd. Artikel 6:92 lid 2 BW brengt dus mee dat [geïntimeerde] alleen aanspraak kan maken op de contractuele boete.

Zie in dit verband ook het vonnis uit 2014 van Gerechtshof Amsterdam.

Matiging Contractuele Boete

In aangehaalde rechtszaak oordeelt het hof dat matiging van de contractuele boete dient plaats te vinden.

Verhuurder stelt dat de op grond van artikel 25.3 van de algemene voorwaarden verschuldigde boete zo moet worden berekend, dat over elke maand dat een termijn onbetaald blijft, opnieuw de bedongen boete verschuldigd is. Gelet op de hoogte van de huur moet hierbij het minimum van € 300,- worden gehanteerd. Dat leidt er volgens de verhuurder toe dat voor iedere huurtermijn geldt dat over elke maand dat deze onbetaald blijft € 300,- boete verschuldigd is.

Bij de beoordeling van de vraag of de boete moet worden gematigd, stelt het hof het volgende voorop. Voor de bevoegdheid tot matiging van de boete in de zin van artikel 6:94 BW geldt dat de rechter terughoudend dient te zijn. Volgens vaste rechtspraak is matiging alleen aan de orde als onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).

Bij de beoordeling van de vraag of de boete gematigd moet worden, neemt het hof het volgende in aanmerking:

– Het boetebeding is opgenomen in algemene voorwaarden die zijn opgesteld door derden, en die worden gebruikt bij tal van overeenkomsten met variërende huurprijzen.

– Het feit dat in de algemene voorwaarden is gekozen voor een vast boetebedrag als minimum betekent dat bij relatief lage huurprijzen de boete sterk doorwerkt, zeker als de uitleg van [geïntimeerde] wordt gevolgd. Bij de onderhavige maandelijkse huurprijs van (aanvankelijk) € 900,- betekent dit dat de verschuldigde boete over de maanden januari tot en met september 2017 (van in totaal € 13.500,-) ruim 176% van de totale huurachterstand is.

– De boete op niet-tijdige betaling strekt mede tot vergoeding van de schade van de verhuurder. Op grond van de wet moet de schade wegens vertraging in de voldoening van een geldsom in dit geval worden gesteld op de wettelijke handelsrente. Die over de huurachterstand verschuldigde wettelijke handelsrente bedraagt € 275,47. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat hij daarnaast nog andere schade heeft geleden. De boete is daarmee 49 keer zo hoog als de schade.

Naar het oordeel van het hof leidt onverkorte toepassing van het boetebeding in casu tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. Er is in dit geval sprake van:

  • (i) een wanverhouding tussen de boete en de totale huurachterstand
  • (ii) een wanverhouding tussen de boete en de werkelijke schade.

De wanverhouding tussen de hoogte van de boete en zowel de totale huurachterstand als de schade wordt mede veroorzaakt door de wijze waarop volgens de uitleg van [geïntimeerde] wordt gerekend met het minimumbedrag van € 300,- als een maand niet of te laat wordt betaald.

Over de hoogte van dit bedrag is door partijen volgens het hof ook niet onderhandeld, waardoor die hoogte bijgevolg niet is afgestemd op de onderhavige, relatief geringe huurprijs. Het hof ziet in het voorgaande aanleiding om de boete te matigen tot een bedrag van € 1.500,- waarbij mede aansluiting is gezocht bij de 1% regeling in artikel 25.3 algemene voorwaarden.

De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten wordt door het hof zonder nadere motivering toegewezen. Voldoende is het gegeven dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Hiermee lijkt cumulatie van incassokosten en contractuele boete in beginsel te zijn toegestaan.

Resumerend

Bij te laat betaalde rekeningen, maar ook incasso’s die worden geïnd, mag er niet contractuele boete én wettelijke (handels)rente in rekening worden gebracht. Zoals eerder gebleken bepaalt de wet dat een contractuele boete in de plaats komt van schadevergoeding op grond van de wet. Cumulatie van wettelijke rente en contractuele boete is in beginsel dus niet toegestaan.  Daarover is ook heldere rechtspraak gevormd. Echter, bedoelde wettelijke bepaling is slechts van regelend recht. Dat betekent dat partijen van die bepaling contractueel kunnen afwijken. Hierdoor is cumulatie van boete, incassokosten en vertragingsrente wel degelijk mogelijk, mits uitdrukkelijk voorzien in het (huur)contract.