Boetebeding Huurovereenkomst

ROZ-Boetebeding

In model-huurovereenkomsten, ook wel te kwalificeren als ROZ-modellen,  is meestal een boetebeding opgenomen. In dat geval bepaalt de huurovereenkomst dat de huurder een boete verschuldigd is aan verhuurder bij te late betaling, onderverhuur, het telen van hennep of andere handelingen in strijd met de huurovereenkomst.

Het boetebeding – en met name het incasseren daarvan – heeft de afgelopen jaren geleid tot uiteenlopende rechtszaken. Hoewel standaard opgenomen in ROZ-modellen, leidt het boetebeding in de dagelijkse praktijk tot veel onzekerheid en onenigheid. Tijd om hier nader aandacht aan te spenderen.

Grondslag Boetebeding

Het boetebeding heeft een wettelijke grondslag. In artikel 6:92 lid 1 BW is bepaald:

Als boetebeding wordt aangemerkt ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan.

Een boetebeding heeft twee functies; het prikkelen van de schuldenaar tot nakoming van gemaakte afspraken alsook het fixeren van schade. De fixatie van schade is met name bedoeld voor situaties waarin de schade niet direct kan worden vastgesteld. Denk bijvoorbeeld aan illegale onderverhuur waarbij de verhuurder de maandelijkse huur ‘gewoon’ betaald krijgt maar toch sprake kan zijn van andersoortige schade .

Variabele Impact

Middels artikel 6:92 lid 1 BW keurt de wetgever toepassing van boetebedingen in (huur)overeenkomsten in beginsel goed.  Waarom heerst er dan zoveel onrust rondom contractuele boetebedingen?

Dat heeft te maken met de werking van het boetebeding. Het boetebedrag uit ROZ-model, (minimaal) € 300,- voor iedere maand dat een huurtermijn onbetaald blijft, is niet afhankelijk van de hoogte van de huurprijs. De verhouding tussen het boetebedrag en de huurprijs varieert. Naarmate de huurprijs lager is, is de boete in verhouding tot de huurprijs hoger.

Bij een huurprijs van € 10.000,- per maand bedraagt de boete per maand 3% van de huurprijs, bij een huurprijs van € 1.250,- per maand is dat 24% per maand. Dat betekent dat naarmate de huurprijs lager is, de boete aan impact wint. In het verlengde kan de vraag gesteld worden of de door wetgever gewenste prikkel in voorkomende situaties niet disproportioneel (hoog) wordt. 

Matigingsbevoegdheid

Een schuldenaar kan de rechter verzoeken tot matiging van de boete. Dit staat geregeld in artikel 6:94 lid 1 BW. Daarmee heeft de rechter een matigingsbevoegdheid. Hiermee kan een ongewenst disproportioneel effect van het boetebeding worden weggenomen. 

De maatstaf voor matiging van boetes ingevolge artikel 6:94 lid 1 BW was tot voor kort of de boete in de gegeven omstandigheden leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Onze Hoge Raad overweegt hierover:

De in deze bepaling opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. [ ECLI:NL:HR:2007:AZ6638 ]

Uit de overweging van ons hoogste rechtscollege kan gedestilleerd worden dat matiging met terughoudendheid dient plaats te vinden.  Matiging dient de uitzondering op de hoofdregel te zijn, te weten onverkorte toepassing van het (contractuele) boetebeding.  

Boetebeding Huurovereenkomst

Boetebeding Woonruimte

In het geval dat er door professionele partijen gehandeld wordt met consumenten, geldt een aanvullende maatstaf. In dat geval moet de rechter ook toetsen of het beding ‘oneerlijk’ is. Europees recht is dus van invloed op business-to-consumer (b2c) verhoudingen. 

Voor huurders van winkel- en kantoorruimte (b2b) geldt deze Europese maatstaf (in beginsel) niet.  

Boetebeding Winkel- en Kantoorruimte 

Het ROZ-model stelt een boete van één procent van het verschuldigde, met een minimum van € 300,-, op het niet tijdig betalen van de (maandelijkse) huur.  De boete lijkt per achterstallige maand verschuldigd te zijn. Cumulatie is toegestaan, hoewel dit in de praktijk kan leiden tot zeer hoge boetes. 

Als de huur voor de maand januari (vervaldatum 1 januari) pas op 28 mei van datzelfde jaar wordt betaald, zou volgens deze benadering de boete vijf maal verschuldigd zijn. 

Of cumulatie van (maand)boetes leidt tot disproportionaliteit zal per geval beoordeeld moeten worden.  In de rechtspraak is er niet een consistente lijn te ontdekken over matiging van het ROZ-boetebeding in b2b-verhoudingen. Het lijkt vooral neer te komen op een casuïstische benadering waarbij feiten en (bijzondere) omstandigheden doorslaggevend zijn. Een overzicht. 

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (2014)

In een arrest van 23 september 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:7343), heeft het hof een beroep op matiging van de contractuele boete gehonoreerd met de volgende overweging:

Naar het oordeel van het hof leidt onverkorte toepassing van het boetebedrag onder de hiervoor vermelde omstandigheden tot een buitensporig en daardoor onaanvaardbaar resultaat. Er is sprake van een wanverhouding tussen de wettelijke schadevergoeding vanwege het uitblijven van de betaling van de huurprijs en het op grond van het boetebeding verschuldigde bedrag, dat ruim 25 maal zo hoog is, zeker nu de periode waarover de boete is verschuldigd niet is gelimiteerd. Gesteld noch gebleken is dat partijen deze wanverhouding hebben beoogd. De wanverhouding is het gevolg van het feit dat in de algemene voorwaarden is gekozen voor een vast boetebedrag. Het effect daarvan is dat juist bij relatief lage huurprijzen, zoals hier, het effect van de boete het sterkst is. Nu het boetebedrag ook niet in tijd is gelimiteerd, kan de wanverhouding tussen boete en schade slechts gedeeltelijk worden gerechtvaardigd door het karakter van de boete als prikkel tot tijdige nakoming. Onder deze omstandigheden eist de billijkheid klaarblijkelijk dat de boete wordt gematigd.

Hof Arnhem-Leeuwarden (2015)

Hier herhaalt het hof zijn eerdere overwegingen uit het hiervoor besproken arrest van 23 september 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:7343).

Het hof, dat het beroep van [appellanten] op artikel 6:248 lid 2 BW opvat als een beroep op matiging van de boete, ziet geen enkele reden om in dit geval, waarin sprake is van eenzelfde beding gehanteerd in vergelijkbare context (een maandhuur van tussen de € 1.000,- en € 1.500,-), anders te oordelen.

Het hof matigt in deze zaak de boete tot 2% van de maandhuur voor iedere maand (of gedeelte van een maand) dat de volledige huur niet tijdig is betaald. Bij 40 boetes en een gemiddelde huur van € 1.330,- (een deel van de boetes betreft de huur tot en met september 2012) is een bedrag van € 1.064,- aan boetes verschuldigd.  Bijna € 6.000 was door verhuurder gevorderd voor de periode 26 nov 2012 t/m 19 dec 2012.

Hof Amsterdam (2015)

Met grief 4 betoogt Fémur primair dat het boetebeding in artikel 18.2 van de algemene bepalingen (ROZ-model) een onredelijk bezwarend beding is. Subsidiair doet zij een beroep op matiging. Verder stelt zij zich op het standpunt dat de kantonrechter het boetebeding verkeerd heeft uitgelegd door over de 9 onbetaald gebleven maandtermijnen niet 9 maal, maar 45 maal een bedrag van € 300,= toe te wijzen. Het Hof ziet dit anders en overweegt:

De boete strekt ertoe de huurder te prikkelen de huurtermijnen tijdig te betalen. Een uitleg van het beding zoals Fémur voorstaat, namelijk dat de huurder over elke maand die niet tijdig is voldaan slechts eenmaal een boete is verschuldigd, zou tot het onaannemelijke resultaat leiden dat het voor de boete niet uitmaakt of een huurtermijn een dag of meerdere maanden te laat wordt betaald. De boete komt, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, in plaats van de wettelijke rente, die ook iedere maand oploopt. Een redelijke uitleg van artikel 18.2 houdt dan ook in dat over iedere niet-betaalde huurtermijn iedere maand een boete van € 300,= is verschuldigd. Dit betekent dat de kantonrechter het boetebeding op de juiste wijze heeft uitgelegd.

Het Hof is van oordeel dat cumulatie van maandboete toegestaan is, ook al leidt dit tot zeer hoge boeterente. Wel is hier volgens het hof nog van belang dat het om twee professionele partijen gaat:

Voor matiging van een verschuldigd geworden contractuele boete is slechts in uitzonderingsgevallen plaats, wanneer onverkorte toepassing van het beding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Tussen professionele partijen als Fémur en [X] is daartoe niet toereikend dat een wanverhouding zou bestaan tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete. Van belang zijn ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. 

Hoge Raad (2018)

Rechtbank

Protec vordert in dit geding betaling van door Easystaff contractueel verschuldigde boetes ten bedrage van € 1.230.000,–. De rechtbank heeft de vordering, na matiging (slechts) tot een bedrag van € 26.500,– toegewezen.

Hof

Het hof heeft, in navolging van de rechtbank, geoordeeld dat de toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt.

Zijn oordeel dat er grond is voor matiging berust op de door het hof in hun onderlinge samenhang in aanmerking genomen omstandigheden

(i) dat Protec de overeenkomst heeft opgesteld, dat zij de hoogte van de boetes heeft bepaald en dat daarover niet is onderhandeld, (ii) dat Protec niet heeft aangegeven op grond waarvan zij de hoogte van de wel erg hoge boetes heeft bepaald, (iii) dat de verbeurde boetes buitensporig hoog zijn in verhouding tot de werkelijk geleden schade,                    (iv) dat de overtredingen door Easystaff slechts enkele incidenten betreffen die in het begin van de contractsperiode hebben plaatsgevonden en dat sindsdien geen andere overtredingen hebben plaatsgevonden, en                                      (v) dat de bedoeling van de overeenkomst is om Protec te beschermen tegen concurrentie en dat de beboete handelingen niet tot verlies van klanten hebben geleid.

Deze bijzondere omstandigheden en feiten maken dat matiging op zijn plaats is. Bijgevolg matigt het hof evenals de rechtbank de boete en ditmaal zelfs tot € 21.150,-

Hoge Raad

Uiteindelijk dient de Hoge raad zich over de kwestie te buigen. Maatstaf voor matiging op grond van art. 6:94 BW vormt volgens ons hoogste rechtscollege de maatstaf zoals verwoord in HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, NJ 2007/262. De Hoge Raad overweegt:

De in art. 6:94 BW opgenomen maatstaf dat voor matiging slechts grond kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. (HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638, NJ 2007/262, rov. 5.3)

Ons hoogste rechtscollege gaat volledig mee in het oordeel van het hof, zich berustend op de bijzondere feiten en omstandigheden in deze casus (I t/m V) die een forse matiging van de boete rechtvaardigen. Het hof heeft volgens de Hoge Raad geen blijk gegeven van miskenning van de tot terughoudendheid nopende maatstaf. 

Gerechtshof Amsterdam (2022)

Frababo is volgens verhuurder contractuele boete verschuldigd geworden als gevolg van (illegaal) onderhuur. Grief 1 in incidenteel appel richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat in dit geval aanleiding bestaat tot matiging van het boetebedrag (tot een bedrag van € 3.500,-). Na vermeerdering van haar eis in hoger beroep vordert Comarall € 66.118,72 aan boetes.

Het hof herhaalt de algemene maatstaf voor matiging uit Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207. Vervolgens wordt ingezoomd op de bijzondere omstandigheden en feiten welke matiging rechtvaardigen:

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat in dit verband in aanmerking moet worden genomen dat Frababo, hoewel zij is tekortgeschoten in een kernverplichting, geen ernstige mate van verwijtbaarheid treft, omdat Comarall de situatie op zijn beloop heeft gelaten, in die zin dat zij onduidelijkheid heeft laten bestaan over of zij al dan niet bezwaar had tegen de onderverhuur. Daarbij acht het hof het volgende van belang. Comarall heeft in het verleden in ieder geval eenmalig toestemming gegeven aan Frababo voor onderverhuur. Tussen partijen is niet in geschil dat Frababo in oktober 2018 bij Comarall het verzoek heeft neergelegd om opnieuw te mogen onderverhuren. Uit de overgelegde (mail)correspondentie tussen partijen blijkt dat zij in oktober 2018 niet alleen contact hebben gehad over de verbouwingsplannen voor het gehuurde, maar ook over mogelijke nieuwe onderhuurders.

Maar het hof gaat in deze zaak een stap verder dan eerdere rechtspraak en lijkt af te stappen van terughoudende toepassing van matiging als het gaat om boetebedingen uit ROZ-modellen toegepast in B2B-relaties:

Partijen hebben gebruik gemaakt van het standaard ROZ-model algemene bepalingen huurovereenkomst bedrijfsruimte waarin standaardboetebedingen zijn opgenomen. Ook in hoger beroep is niet gesteld of gebleken dat partijen voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst over de rechtsgevolgen van de boetebedingen – zoals Comerall terecht aanvoert is van een eenheidsboete geen sprake – hebben gesproken, laat staan dat zij daarover hebben onderhandeld.

Het hof vervolgt:

Het moet er daarom voor worden gehouden dat Frababo zich onvoldoende heeft gerealiseerd welke verplichtingen zij daarmee op zich heeft genomen. De enkele omstandigheid dat Frababo, zoals Comarall in hoger beroep heeft aangevoerd, later in haar relatie met onderhuurder FLB gebruik heeft gemaakt van dezelfde algemene bepalingen, maakt dit niet anders.

Daarnaast is niet gebleken dat Comarall schade heeft geleden als gevolg van de onrechtmatige onderverhuur, althans dat de hoogte van die schade in verhouding staat tot de gevorderde boete. Comarall heeft weliswaar betoogd dat zij schade heeft geleden omdat zij het gehuurde met ingang van 1 oktober 2018 zelf voor een hogere prijs had kunnen verhuren, maar zij heeft dat op geen enkele manier aannemelijk gemaakt. 

Voornoemde omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, brengen het hof tot het oordeel dat, ook als daarbij in aanmerking wordt genomen dat het hier om professionele partijen gaat, toepassing van het boetebeding tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt en dat de kantonrechter de gevorderde boete terecht heeft gematigd tot een bedrag van € 3.500,-.

Conclusie

Bij verhuur van winkelruimte en kantoorruimte is het niet zeker dat de standaardboete in het ROZ-model ook daadwerkelijk verschuldigd is. De huurder moet stellen dat het boetebeding in zijn specifieke geval leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat.

Daarbij zijn diverse feiten en omstandigheden van belang. Denk aan de hoogte van de opgelegde boete in relatie tot de huurprijs, of cumulatie is toegepast, de gedragingen van verhuurder bij ontdekking van overtredingen van huurbepalingen, in hoeverre de overtreding van huurder een incident is dan wel een structurele gedraging, de kennis omtrent de werking van de huurovereenkomst en algemene bepalingen alsook in hoeverre er door partijen gesproken dan wel onderhandeld is over het boetebeding. 

Het hof Amsterdam legt de nadruk op de prikkel die van een boete uit dient te gaan en keurt cumulatie van boetes goed. Andere uitspraken lijken vooral te kijken naar de (disproportionele) verhouding tussen de achterstallige huursom, daadwerkelijke schade en de boete.

Verhuurders doen er verstandig aan om na te denken over het boetebeding. De boeteclausules in alle ROZ-modelovereenkomsten zijn in de rechtspraak stevig ter discussie gesteld. Het ligt voor de verhuurder voor de hand om het boetebeding meer te relateren aan de daadwerkelijke schade of achterstallige huursom.

Nog belangrijker is het om het boetebeding niet klasseloos van toepassing te verklaren op de huurovereenkomst maar vooraf met huurder het boetebeding te bespreken en waar nodig of gewenst hieronder in onderhandeling te treden dan wel uitvoering huurder hierover te informeren.  Het is belangrijk dat beide contractpartijen dezelfde verwachting (kunnen) hebben ten aanzien van het boetebeding. 

 


 

Ook interessant: Verhouding overeenkomst en bovag-voorwaarden.